ZZP-er en de ZZP hypotheek
Wil je als ZZP-er een hypotheek, dan zal dit net iets moeilijker gaan dan een gewone hypotheek. Een ZZP hypotheek is namelijk een hypotheek voor ondernemers. Als zelfstandige gelden er strengere regels om een hypotheek te krijgen. Dit is vanuit de AFM opgelegd aan de banken. De gedragscode Hypothecaire Financiering en de Nationale Hypotheek Garantie schrijven voor dat bij hypotheken voor ondernemers naar de cijfers van afgelopen drie jaar moet worden gekeken.
Dit omdat je als ZZP-er afhankelijk bent van opdrachten en deze per periode kunnen verschillen, waardoor er minder snel een constant inkomen per maand is. Verder kan bij arbeidsongeschiktheid of een periode met weinig opdrachten niet teruggevallen worden op een uitkering. Als je dit risico als ZZP-er wilt opvangen, moet je jezelf voor arbeidsongeschiktheid verzekeren. Dit in tegenstelling tot een baan in loondienst: daar worden er verplicht premies betaald om bij ziekte en arbeidsongeschiktheid loon doorbetaald te krijgen.
Voor ZZP hypotheek belangrijk: inkomen over de laatste 3 jaar
Aan de hand van de jaarcijfers over de laatste drie jaar wordt het gemiddelde inkomen berekend dat je als ZZP-er over de jaren hebt gehad. Dit wordt gedaan met behulp van de nettowinst die je als ZZP-er behaald hebt. Meestal weegt het laatste jaar daarbij het zwaarst omdat dit een indicatie is van hoe het in de toekomst zal gaan.
Naast het inkomen over de laatste 3 jaar spelen ook nog andere factoren een rol waarmee de bank kan bepalen of je als ZZP-er in de toekomst de hypotheek kan betalen:
- Wat de verwachting is in de branche
- Ervaring van de ondernemer
- Een goede verwachting met betrekking tot toekomstige opdrachten
- Opleidingen
- Eventuele inkomen van partner
- Spaargeld
- Eventuele overwaarde op het oude huis
- De afschrijving op investeringen
- Maximale maandlasten en financieringen
Dit zal je als ZZP-er allemaal op een rijtje moeten hebben voordat je naar een bank gaat voor een ZZP hypotheek.
Goede toelichting op de jaarrekening nodig
De nettowinst over een jaar geeft bij heel veel ondernemers een vertekend beeld van de werkelijke inkomsten. De accountant van de zzp’er zorgt er als het goed is voor dat de winst zo laag mogelijk is. Want hoe minder winst, hoe minder belasting je betaalt. Alleen voor een hypotheek moet de winst juist zo hoog mogelijk zijn. Daarom is een goede toelichting op de jaarrekening nodig, want de bank gaat meestal uit van de aangeleverde winst en pluist niet uit of deze opgebouwd is uit enkele fiscale voordelen die de winst drukken. Daarom helpt het om eerst met je accountant te gaan zitten en de boekhouding grondig na te pluizen op zaken die misschien door de bank verkeerd kunnen worden geïnterpreteerd.
Algemene hypotheekregels
Verder gelden er regels met betrekking tot de hypotheek die voor zowel een ondernemer als iemand in loondienst geldt. De overheid heeft deze regels ingesteld om te hoge leenbedragen zoals in het verleden te voorkomen.
Het gaat dan bijvoorbeeld om het volgende:
1. De maximale verhouding tussen de hypotheek en de waarde van het huis:
In 2014 was dit maximaal 104%. De minister van Financiën heeft dit afgelopen jaren verlaagd. Voor afgelopen jaren golden de volgende maximale ‘loan-to-values’, inclusief 2 % overdrachtsbelasting:
2014: 104 %
2015: 103 %
2016: 102 %
2017: 101 %
2018: 100 %
Dit betekent dat het nu niet meer mogelijk is om ook de bijkomende kosten (voor bijvoorbeeld makelaar en notaris) te lenen.
2. De aftrekbaarheid van de hypotheek:
Ook voor ondernemers geldt dat het recht op hypotheekrenteaftrek alleen van toepassing is als de de lening in dertig jaar volledig en tenminste annuïtair wordt afgelost. Het percentage hypotheekrenteaftrek is per 1 januari 2015 verlaagd: van 51,5 % in 2014 naar 51 %. Dit raakt alleen huiseigenaren die met hun inkomen in de hoogste belastingschijf vallen. Voor elke € 10.000 betaalde hypotheekrente kregen zij in 2015 in totaal ongeveer € 25 minder belasting terug.
Het maximale aftrekpercentage daalt elk jaar met 0,5 %, tot 38 % in 2041.
3. De inkomenseisen voor een hypotheek:
Deze zijn vanaf 2015 ook strenger geworden. Huiseigenaren die een hypotheek afsluiten kunnen daardoor minder lenen. Zo kan iemand met een inkomen van vijftigduizend euro bij een gelijkblijvende rentestand van 3,5% ongeveer vijftienduizend euro minder lenen dan in 2014 het geval was. Dit blijkt uit berekeningen van het Nibud. Een koper met een inkomen van dertigduizend euro kan bijna tienduizend euro minder lenen en bij een jaarinkomen van zeventigduizend wordt de maximale hypotheek bijna dertigduizend euro lager.
Meer informatie over ZZP hypotheek
De Vereniging van Banken heeft een website gemaakt om duidelijkheid te creëren voor de aanvraag van een hypotheek voor de ZZP-er of flexwerker: www.flexibelwerkenenwonen.nl
